Wynajem mieszkania prywatnego

Wynajem mieszkania prywatnego – formy rozliczenia podarku dochodowego

Zastanawiałam się od czego zacząć ten artykuł i doszłam do prozaicznego wniosku: trzeba mieć prywatne mieszkanie, które chcemy wynająć 😉

To skoro już takie mamy, to pora wybrać formę opodatkowania.

Najprostszy jest zryczałtowany podatek dochodowy 8,5%. Czyli mamy wpływ z najmu, mnożymy go przez 8,5% i w ten sposób otrzymujemy kwotę podatku, który trzeba zapłacić do Urzędu Skarbowego. Oczywiście taką opłatę robimy do 20-go dnia następnego miesiąca po miesiącu, w którym dostaliśmy zapłatę za najem. Uwielbiam tak skomplikowane zdania 😉 dlatego podam przykład.

W listopadzie Ania dostała przelew 1000 zł tytułem wynajem mieszkania. Obliczyła podatek:

1000 zł x 8,5% = 85 zł

i musi go zapłacić do 20-go grudnia.

I tak przez cały rok. Następnie w styczniu trzeba zrobić zeznanie roczne PIT-28, złożyć w Urzędzie Skarbowym i w ten sposób zamykamy rok.

Od niedawna zostało wprowadzone pewne udogodnienie. Otóż chęci płacenia zryczałtowanego podatku od najmu nie trzeba już zgłaszać w Urzędzie Skarbowym. Wystarczy zrobić poprawny przelew, czyli dobrze go oznaczyć (podatek ryczałtowy to PPE) i gotowe.

Bardziej skomplikowane, ale również używane jest opodatkowanie wynajmu mieszkania podatkiem dochodowym na zasadach ogólnych 18%. Wymaga to trochę pracy oraz prowadzenia książki przychodów i rozchodów.

Czyli na przykładzie Ani:

1000 zł x 18% = 180 zł

do zapłaty dla Urzędu Skarbowego.

Stwierdzicie, że to jest dużo. To prawda. Ale przy wyborze takiej formy opodatkowania bierze się pod uwagę koszty jakie ponosi właściciel mieszkania. I nie pokrywa ich najemca, a taka informacja powinna być zawarta w umowie najmu.

Dlatego koszty takie jak: prąd, gaz, woda, ogrzewanie, czynsz dla spółdzielni, podatek od nieruchomości nie są brane pod uwagę. O ile jest o nich mowa w umowie. Ja dla ułatwienia pisania artykułu, przyjęłam, że wyżej wymienione koszty są nieistotne.

Natomiast pojawiają się koszty związane z remontem, wyposażeniem mieszkania oraz amortyzacja.

Kwestię remontu i wyposażenia mieszkania chyba nie muszę tłumaczyć 😉

Za to pochylę się nad amortyzacją.

Nasze mieszkanie, jako środek trwały, ulega stopniowemu zużyciu. Można to wyrazić w postaci określonej stawki procentowej, którą przekłada się na określoną kwotę. Polega to na tym, że początkową wartość mieszkania, stopniowo, poprzez odpisy amortyzacyjne, zalicza się do kosztów.

Jak tłumaczę moim klientom: bierzemy wartość początkową mieszkania, dzielimy na części i takie raty, co miesiąc, zaliczamy do kosztów.

Skąd wziąć wartość początkową mieszkania?

1. z aktu notarialnego;

2. jeśli mieszkanie/dom sami zbudowaliśmy, to bierze się pod uwagę koszt wytworzenia;

3. jeśli mieszkanie pozyskaliśmy w drodze darowizny, to bierze się pod uwagę wartość rynkową takiego mieszkania;

4. w ostateczności, można dokonać wyceny nieruchomości, najlepiej przy pomocy rzeczoznawcy majątkowego.

Teraz przejdźmy do czegoś trudniejszego. Jaką wybrać stawkę (procent) amortyzacji?

Roczne standardowe stawki to:

1. 1,5% – budynki i lokale mieszkalne

2. 2,5% – budynki i lokale niemieszkalne

3. 10% – kioski towarowe trwale związane z gruntem o kubaturze powyżej 500 m³

4. 2,5% – własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

Przykład naszej Ani:

kupiła mieszkanie od poprzedniego właściciela za 100 000 zł. Mieszkanie nie ma nic wspólnego z Spółdzielnią. Więc wybiera stawkę rocznej amortyzacji 1,5%.

100 000 zł x 1,5% = 1500 zł rocznie : 12 miesięcy = 125 zł

miesięcznie do wpisania w koszty.

Na przykładzie Ani, która wynajmuje mieszkanie za 1000 zł miesięcznie:

1000 zł (przychód) – 125 zł (koszt amortyzacji) = 875 zł x 18% = 157,50 zł = 158 zł

podatku dla Urzędu Skarbowego.

Jest to niewielki koszt, więc i podatek wyszedł duży. A na pewno większy niż w przypadku ryczałtu.

Dlatego jest coś takiego jak podwyższone stawki amortyzacji.

Podatnik może indywidualnie ustalić stawkę amortyzacji dla używanego środka trwałego po raz pierwszy wprowadzonego do ewidencji środków trwałych danego podatnika.

W taki przypadku okres amortyzacji nie może być krótszy niż:

1. 10 lat – dla budynków/lokali i budowli, z wyjątkiem budynków handlowo – usługowych, kiosków towarowych o kubaturze powyżej 500 m³, domków kempingowych i budynków zastępczych;

2. 3 lata – dla budynków niemieszkalnych

I tu pojawia się bardzo ważne określenie: używany środek trwały.

Za używany budynek/lokal mieszkalny lub niemieszkalny uznaje się, gdy był on wykorzystywany przez przynajmniej 60 miesięcy przed jego nabyciem przez podatnika. Lub przez samego podatnika, zanim go wynajął. I ten fakt należy udowodnić. W przepisach nie znalazłam jak należy udowodnić, więc podejrzewam, że potrzebna jest logika. Jeśli mieszkanie zostało wybudowane 2 lata temu, to siłą rzeczy nie spełnia warunku 60 miesięcy.

Wróćmy do Ani: mieszkanie kupiła od poprzedniego właściciela, czyli na rynku wtórnym. Teraz ważne jest ile lat mieszkał w tym mieszkaniu poprzedni właściciel lub ile lat ma sam budynek. Przyjmijmy, że poprzedni właściciel mieszkał 4 lata, ale sam budynek został wybudowany w latach 70-tych, więc spełnia warunki powyżej 60-ciu miesięcy (5 lat) wykorzystywania.

Czyli Ania może amortyzować mieszkanie roczną stawką 10%

100 000 zł x 10% = 10 000 zł rocznie : 12 miesięcy = 833,33 zł miesięcznie

1000 zł (przychód) – 833,33 zł (koszt amortyzacji) = 166,67 zł x 18% = 30 zł

podatku dla Urzędu Skarbowego.

Jak widać, wynik jest bardzo korzystny.

Podatek o takiej wysokości można już zapłacić 😉

Gdy rok się skończy, trzeba zrobić zeznanie roczne. Na szczęście nie jest to oddzielny PIT, ale zbiorczy. Czyli nasze dochody z pracy, z firmy plus wynajem mieszkania zbieramy w jednym PIT-36 lub PIT-37. To zeznanie roczne składamy w Urzędzie Skarbowym do końca kwietnia roku następnego.

A co zrobić gdy mamy wybraną jedną formę opodatkowania i chcemy zamienić na inną?

Obecnie taką zmianę można dokonać do 20-go lutego roku następnego. W przepisach jest to określone jako: do 20-go dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym podatnik uzyskał pierwszy przychód w danym roku.

Wystarczy zrobić przelew podatku za styczeń z właściwym określeniem jaki podatek chcemy płacić. I w ten sposób sprawę załatwiamy.

Pojawia się jeszcze jedna, drobna, ale ważna kwestia. Od 1 stycznia 2020 roku zmianie ulegają numery kont bankowych, na które płaci się podatek dochodowy. O tym napisałam w moim poprzednim artykule http://martini.net.pl/mikrorachunek-podatkowy Polecam dowiedzieć się trochę więcej na ten temat 😉

Powodzenia z wynajmami mieszkań 😀