Wynajem mieszkania prywatnego – formy rozliczenia podarku dochodowego
Zastanawiałam się od czego zacząć ten artykuł i doszłam do prozaicznego wniosku: trzeba mieć prywatne mieszkanie, które chcemy wynająć 😉
To skoro już takie mamy, to pora wybrać formę opodatkowania.
Najprostszy jest zryczałtowany podatek dochodowy 8,5%. Czyli mamy wpływ z najmu, mnożymy go przez 8,5% i w ten sposób otrzymujemy kwotę podatku, który trzeba zapłacić do Urzędu Skarbowego. Oczywiście taką opłatę robimy do 20-go dnia następnego miesiąca po miesiącu, w którym dostaliśmy zapłatę za najem. Uwielbiam tak skomplikowane zdania 😉 dlatego podam przykład.
W listopadzie Ania dostała przelew 1000 zł tytułem wynajem mieszkania. Obliczyła podatek:
1000 zł x 8,5% = 85 zł
i musi go zapłacić do 20-go grudnia.
I tak przez cały rok. Następnie w styczniu trzeba zrobić zeznanie roczne PIT-28, złożyć w Urzędzie Skarbowym i w ten sposób zamykamy rok.
Od niedawna zostało wprowadzone pewne udogodnienie. Otóż chęci płacenia zryczałtowanego podatku od najmu nie trzeba już zgłaszać w Urzędzie Skarbowym. Wystarczy zrobić poprawny przelew, czyli dobrze go oznaczyć (podatek ryczałtowy to PPE) i gotowe.
Bardziej skomplikowane, ale również używane jest opodatkowanie wynajmu mieszkania podatkiem dochodowym na zasadach ogólnych 18%. Wymaga to trochę pracy oraz prowadzenia książki przychodów i rozchodów.
Czyli na przykładzie Ani:
1000 zł x 18% = 180 zł
do zapłaty dla Urzędu Skarbowego.
Stwierdzicie, że to jest dużo. To prawda. Ale przy wyborze takiej formy opodatkowania bierze się pod uwagę koszty jakie ponosi właściciel mieszkania. I nie pokrywa ich najemca, a taka informacja powinna być zawarta w umowie najmu.
Dlatego koszty takie jak: prąd, gaz, woda, ogrzewanie, czynsz dla spółdzielni, podatek od nieruchomości nie są brane pod uwagę. O ile jest o nich mowa w umowie. Ja dla ułatwienia pisania artykułu, przyjęłam, że wyżej wymienione koszty są nieistotne.
Natomiast pojawiają się koszty związane z remontem, wyposażeniem mieszkania oraz amortyzacja.
Kwestię remontu i wyposażenia mieszkania chyba nie muszę tłumaczyć 😉
Za to pochylę się nad amortyzacją.
Nasze mieszkanie, jako środek trwały, ulega stopniowemu zużyciu. Można to wyrazić w postaci określonej stawki procentowej, którą przekłada się na określoną kwotę. Polega to na tym, że początkową wartość mieszkania, stopniowo, poprzez odpisy amortyzacyjne, zalicza się do kosztów.
Jak tłumaczę moim klientom: bierzemy wartość początkową mieszkania, dzielimy na części i takie raty, co miesiąc, zaliczamy do kosztów.
Skąd wziąć wartość początkową mieszkania?
-
z aktu notarialnego;
-
jeśli mieszkanie/dom sami zbudowaliśmy, to bierze się pod uwagę koszt wytworzenia;
-
jeśli mieszkanie pozyskaliśmy w drodze darowizny, to bierze się pod uwagę wartość rynkową takiego mieszkania;
-
w ostateczności, można dokonać wyceny nieruchomości, najlepiej przy pomocy rzeczoznawcy majątkowego.
Teraz przejdźmy do czegoś trudniejszego. Jaką wybrać stawkę (procent) amortyzacji?
Roczne standardowe stawki to:
-
1,5% – budynki i lokale mieszkalne
-
2,5% – budynki i lokale niemieszkalne
-
10% – kioski towarowe trwale związane z gruntem o kubaturze powyżej 500 m³
-
2,5% – własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
Przykład naszej Ani:
kupiła mieszkanie od poprzedniego właściciela za 100 000 zł. Mieszkanie nie ma nic wspólnego z Spółdzielnią. Więc wybiera stawkę rocznej amortyzacji 1,5%.
100 000 zł x 1,5% = 1500 zł rocznie : 12 miesięcy = 125 zł
miesięcznie do wpisania w koszty.
Na przykładzie Ani, która wynajmuje mieszkanie za 1000 zł miesięcznie:
1000 zł (przychód) – 125 zł (koszt amortyzacji) = 875 zł x 18% = 157,50 zł = 158 zł
podatku dla Urzędu Skarbowego.
Jest to niewielki koszt, więc i podatek wyszedł duży. A na pewno większy niż w przypadku ryczałtu.
Dlatego jest coś takiego jak podwyższone stawki amortyzacji.
Podatnik może indywidualnie ustalić stawkę amortyzacji dla używanego środka trwałego po raz pierwszy wprowadzonego do ewidencji środków trwałych danego podatnika.
W taki przypadku okres amortyzacji nie może być krótszy niż:
-
10 lat – dla budynków/lokali i budowli, z wyjątkiem budynków handlowo – usługowych, kiosków towarowych o kubaturze powyżej 500 m³, domków kempingowych i budynków zastępczych;
-
3 lata – dla budynków niemieszkalnych
I tu pojawia się bardzo ważne określenie: używany środek trwały.
Za używany budynek/lokal mieszkalny lub niemieszkalny uznaje się, gdy był on wykorzystywany przez przynajmniej 60 miesięcy przed jego nabyciem przez podatnika. Lub przez samego podatnika, zanim go wynajął. I ten fakt należy udowodnić. W przepisach nie znalazłam jak należy udowodnić, więc podejrzewam, że potrzebna jest logika. Jeśli mieszkanie zostało wybudowane 2 lata temu, to siłą rzeczy nie spełnia warunku 60 miesięcy.
Wróćmy do Ani: mieszkanie kupiła od poprzedniego właściciela, czyli na rynku wtórnym. Teraz ważne jest ile lat mieszkał w tym mieszkaniu poprzedni właściciel lub ile lat ma sam budynek. Przyjmijmy, że poprzedni właściciel mieszkał 4 lata, ale sam budynek został wybudowany w latach 70-tych, więc spełnia warunki powyżej 60-ciu miesięcy (5 lat) wykorzystywania.
Czyli Ania może amortyzować mieszkanie roczną stawką 10%
100 000 zł x 10% = 10 000 zł rocznie : 12 miesięcy = 833,33 zł miesięcznie
1000 zł (przychód) – 833,33 zł (koszt amortyzacji) = 166,67 zł x 18% = 30 zł
podatku dla Urzędu Skarbowego.
Jak widać, wynik jest bardzo korzystny.
Podatek o takiej wysokości można już zapłacić 😉
Gdy rok się skończy, trzeba zrobić zeznanie roczne. Na szczęście nie jest to oddzielny PIT, ale zbiorczy. Czyli nasze dochody z pracy, z firmy plus wynajem mieszkania zbieramy w jednym PIT-36 lub PIT-37. To zeznanie roczne składamy w Urzędzie Skarbowym do końca kwietnia roku następnego.
A co zrobić gdy mamy wybraną jedną formę opodatkowania i chcemy zamienić na inną?
Obecnie taką zmianę można dokonać do 20-go lutego roku następnego. W przepisach jest to określone jako: do 20-go dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym podatnik uzyskał pierwszy przychód w danym roku.
Wystarczy zrobić przelew podatku za styczeń z właściwym określeniem jaki podatek chcemy płacić. I w ten sposób sprawę załatwiamy.
Pojawia się jeszcze jedna, drobna, ale ważna kwestia. Od 1 stycznia 2020 roku zmianie ulegają numery kont bankowych, na które płaci się podatek dochodowy. O tym napisałam w moim poprzednim artykule http://martini.net.pl/mikrorachunek-podatkowy Polecam dowiedzieć się trochę więcej na ten temat 😉
Powodzenia z wynajmami mieszkań 😀